| 【日期】= 1992.08.29 |
| 【期号】= 471 |
| 【标题】= 土地使用制度改革基本知识问答（上） |
| 【版次】= 02 |
| 【版名】= |
| 【作者】= |
| 【专栏】= 土地改革 |
【正文】= 
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(1992.08.29)
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土地使用制度改革基本知识问答（上） 1、土地使用制度改革的内容是什么？ 答：地改的内容是变土地的无偿、无限期、无流动使用为有偿、 有限期、有流动使用。将土地所有权和使用权分离，强化土地所有权， 国有土地出让由政府垄断；拉活土地使用权，允许土地使用权作为商 品进入市场流通，培育和完善地产市场，按价值规律和市场规律配置 土地，建立起不断提高土地使用强度和使用效益的新的运转机制。 2、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权 在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。 3、土地使用权出让采取什么方式如何办理手续？ 答：协议、招标、拍卖三种方式：一、协议——即用地单位向当 地土地管理部门申请，通过协商方式确定出让条件的出让方式。其程 序：①申请受让土地者向市、县人民政府土地管理部门提交受让土地 使用权申请书；②市、县人民政府土地管理部门向申请受让土地者提 供出让地块必要的资料和有关规定。③申请受让土地者得到有关资料 和规定，应在规定的时间内提交包含土地开发建设方案、付款金额、 付款方式等内容的用地意向书。④市、县人民政府土地管理部门接到 前款要求提交的文件后应在三十日内给予回复。⑤市、县人民政府土 地管理部门与申请受让土地者达成协议后，草签土地使用权出让合同 ，申请受让土地者现场交付土地使用权出让金总额百分之二十的定金 。⑥土地使用权出让按审批权限报经政府批准后，申请受让土地者按 合同规定支付全部出让金，办理土地使用权登记手续，领取《国有土 地使用证》，取得土地使用权。 二、招标出让：即市、县土地管理部门，通过招标公告，择优选 定受让人的出让形式。 三、拍卖出让：即通过叫价方式确定土地使用权受让人的形式。 4、什么是土地出让金？确定出让金的方法？协议出让时出让金 应包括哪些部分？ 答：一、由于我国实行土地所有权和使用权分离、土地使用权有 偿出让转让制度，土地出让金就是土地使用者为购买一定期限，一定 大小、一定位置的国有土地使用权，向国家支付的款项。二、测算地 价的方法，目前国内通用的基本有以下四种：①收益还原法：计算公 式为P＝A／r［1－（1／1＋r）n］ A—每年的地租 r—银行利息 n—出租年限 ②比较法：就是通过市场上土地使用权买卖实例，确定本地区拟 出让地块地价的方法。 ③剩余法：又称剥离法，即从楼亭售价中，剥离出地价。 其公式：地价＝房产公司实际收入－正常利润＝售楼价－建筑成 本－税金－正常利润 这个公式，实际上对开发公司参加土地拍买（招标）竞投十分有 用。 ④成本法：其一般思路是，地价＝征地费＋开发成本＋其它＋出 让收入。 （市土管局供稿） |